안녕하세요. 토지개발시행사업을 진행하고 있는 Developsplinter 입니다.

1. 사업간단내용

저희는 발전가능성이 높은 토지를 매입하여 건물을 준공하는 토지개발시행사입니다.

현재 진행하는 사업은 금융권, 은행권에서 가져가야할 이자를 투자자분들에게 나눠주는 부동산시행사업입니다

현재 토지는 매입을 한상태로 우리자산신탁에서 관리를 하고 있습니다

투자자를 모집하여 자기자본을 늘려 시공 및 PF 이자를 절감하여 투자자분들에게 그 차익을 매년 분배할뿐더러 분양에따른 분양수익까지 배당금으로 수익분배를 해드립니다

현재 천안시 성정동 주상복합건물로 진행을 하고 있는상태이며, 영성동 및 오룡동에도 착공준비중입니다.

총 공모금액 : 360억


2. 이익구조

1) 투자자 모집을 통한 자기자본상승시 시공비 및 PF이자 비용 절감 + 브릿지론 상환수익

브릿지론 상환수익 60억 + 시공비 132억 + 선순위PF 81억 + 후순위PF 30억 = 총 303억 절감이익

303억 절감이익을 통해 투자자분들에게 투자금대비 8~10% 년이율로 분배해드립니다


2) 분양수익

현재주변시세 기준 평당분양가는 1,540만원으로 분양가 5억 5천만원 수준으로 예상됩니다
현재시세 기준 3년개발시 73%이상 배당금으로 지급 가능하며, 5년개발시 153% 예상하고 있습니다

부동산토지 및 건물가치에따라 분양가는 변동이 가능하므로 그이상 수익도 가능하다고 봅니다
이러한 이유는 올해 2023년에는 금리인하 가능성이 낮기에 올해는 부동산 가격이 상승 하락 반복 가능성이 높다고보여지며, 내년부터 금리인하 가능성이 높기에 금리인하 + 대출완화시 부동산 가격이 상승가능성이 높습니다. 3~5년이후를 예상해본다면 배당수익은 극대화 가능성이 높다는 판단입니다


3) 총수익

연이율 8~10% + 배당수익 최대 73~269%


3. 사업전망

1) 입지분석

현재 진행하는 천안시 성정동 주상복합건물의 경우 뛰어난 광역교통망을 자랑하는 천안역 일대는 역세권 인프라와 재래시장 상권 등이 안정적으로 발달되어 있습니다.
또, 지속적으로 이어져온 도시재생뉴딜사업과 추가 개발사업, 교통호재가 있어 투자자들이 눈독들이는 지역 중 하나입니다. 2018년부터 약 21만㎡ 규모의 천안역세권 도시재생뉴딜사업이 진행되어 시민 편의를 개선하고 각종 도시재생 콘텐츠를 제공하며 탈바꿈하고 있습니다.
또한 천안역전지구 도시개발사업을 통해 2028년까지 동부광장 약 5만㎡에 새로운 주거타운이 형성될 계획이며, 그 밖에도 천안역 일대를 무대로 한 여러 재개발 사업이 예정되어 있습니다. 한편, GTX-C노선이 천안역까지 이어질 예정으로, 서울과 경기 남부권 접근성이 더욱 좋아집니다. 이러한 여러 호재들로 인해 지난 10년 이상 천안역이 위치하고 있는 서북구로 전입되는 인구는 꾸준히 증가해왔으며, 기입주가 완료된 아파트의 평균가도 천안 내 타 지역 대비 높게 형성되어 있습니다.

‘성정동 주상복합 건립사업’의 사업지는 천안역에서 인근에 위치하고 있어 교통과 개발 호재로 인한 수혜를 누릴 수 있는 곳입니다.

해당 부지는 도보권 내 천안역과 400m 거리에 위치하고 있어 서울, 수도권을 비롯하여 타 지역으로의 이동이 편리합니다. 또, 인근에 버스정류장이 다수 위치하고 있어 대중교통과 도로환경이 우수한 편입니다. 역 주변인만큼 각종 편의시설과 인프라가 안정적으로 공급되어 있으며 500m 이내에 성정초, 1km 이내에 천안계광중, 천안서여중, 천안여자상업고 등이 위치하여 교육환경도 양호한 편으로, 주거지로서 높은 적합성을 가지고 있습니다


2) 사업성 분석

(1) 천안시 아파트 분양 현황
천안시의 아파트 공급은 2012년 이후 꾸준히 증가해왔으며, 천안시 서북구 내 인구와 세대수도 지속적으로 증가세를 보여왔습니다. 이에 따라 아파트 공급물량도 늘어나고 있는데, 2018년부터는 분양물량이 늘어나는 상황에서도 분양 가격은 급격히 상승하고 동시에 미분양 물량은 지속적으로 감소하며 천안지역의 인기를 보여주고 있습니다.

이에 힘입어 2023년 약 5,104세대, 2024년 약 8,608세대, 2025년 3,585세대의 공급이 예정되어 있으나, 2026년에는 689세대만이 분양 예정으로 적정수요인 3,287세대에 한참 미치지 못할 것으로 보입니다


(2) 사업지 주변 시세 분석
사업지가 위치하고 있는 천안역 인근의 대표적인 아파트로는 2021년에 입주가 시작된 힐스테이트 천안과 동아 라이크텐이 있습니다. 또, 트루엘 시그니처와 힐스테이트 스카이움도 작년 말 분양을 진행했고 각각 2026년과 2027년 입주가 예정되어 있습니다.
해당 아파트들의 공급면적 84㎡를 기준으로 평당 분양가를 살펴보면 2018년과 2019년에 분양된 힐스테이트 천안과 동아 라이크텐의 분양가는 900~1,100만원이었습니다. 하지만, 2023년 3월 기준 매매 호가는 5억 8천만원, 평단가 1,600만원 수준으로 큰 폭의 가격 상승을 보여주고 있습니다. 또, 2026년 이후 입주 예정인 트루엘 시그니처와 힐스테이트 스카이움의 평당 분양가는 약 1,500만원대입니다.



(3) 적정분양가 산출

천안 지역의 성장세와 사업지 주변 아파트의 분양가를 고려하였을 때, 천안 성정동 사업지의 전용 84㎡ 기준 적정 평당 분양가는 1,540만원, 분양가 5억 5천만원 수준으로 예상됩니다



4. 기타

사진자료 및 첨부자료 업로드가 안되기에 연락처 ( 전화번호, 이메일 등 ) 을 남겨주신다면 모든자료 상세히 다 보내드릴것이며 원하신다면 미팅도 가능합니다

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