1. 전세보증금 투자에 대한 방향성



대한민국 전세시장은 세계 그 어느 나라보다 활성화 되어 있습니다.
저희 컨설팅은 국토부에서 지정한 공시지가 기준으로 합법적인
테두리 안에서 급매로 나오는 전세물권들을 중개하여 수익을 내는
구조로 설립된 회사입니다.

앞으로 접하시게 될 전세보증금 투자에 대해서는 방향성이 굉장히
확실하다고 말씀드릴 수 있는 이유가 있는데 그 중 제일 확실하게
봐주셔야 할 부분은 “투자금에 대한 원금 회수율 100%” 입니다
전,월세 보증금은 말 그대로 계약기간이 만료되면 임대인으로 부터
돌려받아야 할 보증금액이기 때문에 이에 대한 채권은 순수하게
오로지 임차인에게 있습니다. 또 임차인의 채권 보호를 위해서
HUG 주택도시보증공사 , SGI 서울보증보험 등 여러 보증기관과
협약되어 출시되는 전세대출상품도 확인해보실 수 있습니다.

보증보험사 상품과 결합된 전세대출 상품을 이용하여
투자원금 회수율 100%를 책임져 드리는 컨설팅을 포함하여,
공지시가 기준보다 낮게나온 급매물권을 동시에 중개하여
마진을 남길 수 있게끔 컨설팅 하는 부분은 앞으로의 사업 전망에
대해서도 , 투자 수익에 대해서도 충분히 가능성이 있다고
말씀드리고 싶습니다.

2. 투자금의 위치



• 투자금의 위치

투명하게 관리되어야 할 투자금의 위치에 대해선 100% 전액
전세보증금으로 들어갈 것 입니다. 주로 진행할 전세대출 상품과
결합하여서 투자금을 전액 유치해 둘 계획입니다.
금융권 전세대출 (80%~90%) + 대부업 보증금대출 (10%~20%)
총합 100% 보증되는 상품으로만 진행될 예정입니다.

투자하시는 투자금의 위치는 위에 설명드린 대부업 보증금대출이
될 것 입니다. 보증금이 모자란 전세세입자에게 연이자 0%로
보증금을 대출해주고 , 동시에 공시지가보다 낮게 나온 급매 물건을
전세-매매로 동시중개하여 마진을 남길 수 있게끔 만들어 낼 것 입니다.



3. 투자수익구조에 대한 설명

1) 계약금 입금

은행에서 전세대출을 받기 위한 조건 중 제일 첫 번째 조건은 바로
전세 물권에 대한 10% 내지 20%의 계약금 이체내역증입니다. 보증금이
부족한 경우엔 10% 또는 20%의 보증금을 준비할 수 있는 환경이
조성되어 있지 않은 전세입자이기 때문에 저희 회사에서 투자받은
투자금으로 대출을 내어주고 , 은행에서 전세대출을 받을 수 있게끔
환경을 조성해주는 것입니다.

2) 대출금 입금

조건과 여건이 모두 맞아떨어지면 은행에서는 임대인에게 임차인이 신청한
금액만큼(공시지가 이내에서만) 전세대출금을 입금해줍니다.
이는 오로지 국토부에서 지정한 공시지가 기준만큼만 대출금이 나오기 때문에
아무리 임차인이 신청금액을 터무니없이 설정한다고 해도 정해진 만큼만 전세를 쓸 수 있습니다.

3) 매매계약 및 차익입금

잔금처리를 위해 전세를 들인 임대인은 목적이 매매였기 때문에
부동산과 사전에 협의한 금액만 받고서 차익은 컨설팅료로 지불 후
건물 명의를 부동산쪽 매수인에게 넘깁니다. 여기서 매수인은
임대사업자를 설립한 사업자로 해당 물권의 새로운 임대인이 되어
융자가 꽉차있는 전세물권을 투자목적으로 매수를 하게 되며
추후 임차인에게 전세보증금을 돌려줄 의무를 가지게 됩니다.
이를 돌려주지 못할 경우엔 매수인 대신 보증보험사에서 먼저
임차인에게 전세보증금을 되돌려 준 후 매수인(후 임대인)에게
청구하는 방식으로 정리되게 됩니다.

4) 수익배분

임대인이 매매를 하게되어 발생한 컨설팅료를
투자금에 비례하여 연에 20% 수익을 가져가시게 됩니다.
가령 투자금을 1억원을 투자하시고 그로 인해 수익이 났다고 가정하면 ,
그에 대한 투자수익으로는 연 20% (2000만원) ,
3개월 단위로 5% (500만원)씩 4년간 지급받으시게 됩니다.


5) 전세금 상환 및 반환

첫 번째로는 매수인 즉 임대인이 임차인에게 되돌려주어야 하는
전세보증금이지만 , 매수인이 투자에 실패하여 물권의 가치가
계약기간 만료시 오르지 않았을 경우엔 전세보증금을 돌려받지
못하는 경우가 발생할 수도 있습니다. 그럴 경우엔 보증보험사에서
매수인(임대인)대신 임차인에게 먼저 전세보증금을 지급하고 ,
추후에 임대인에게서 강제집행 또는 소유권 압류로 청구하게 됩니다.
그렇게 돌려받은 100%에 해당하는 전세보증금은 계약 전
대출했던 금액만큼 은행에 상환하게 되고 , 투자자에게 상환하게 됩니다.


6) 대출상환(원금보장부분)

계약 시 필요한 10% 내지 20% 계약금을 2년 계약 만기 시
되돌려 받을 수 있는 항목입니다. 적법한 방법으로 공증 작성 후
강제집행이 가능한 부분이니 100% 원금이 보장된다고 할 수
있겠습니다.

4. 원금 보장에 대한 확실성 및 상품 설명

원금 보장에 대한 확실성에 대해서는 앞서 설명드렸던 것 처럼
임대인에게서 되돌려 받거나 , 보증기관에게서 되돌려 받거나 하여
어디서든 되돌려 받을 수 있는 원금이십니다.

관련 사례 및 보증기관의 상품 설명은 첨부해드린 자료에서
찾아보실 수 있으십니다.

5. 투자금에 대한 파산 및 회생 불가 명시



• 투자금 유치 후 투자금에 대한 파산 및 회생 불가


저희 회사 앞으로 투자해주시는 투자금에 대해서는 파산 혹은 회생이 절대적으로
금해질 것을 약속드립니다. 추후 계약이 성사되어 공증 작성 후 투자금을 유치하시기 전에
법무사를 대동하여 작성하는 공증 사안에 파산 혹은 회생 불가 항목을 명시해 둘 것입니다.

계약시 특약 사항

1) 투자유치자가 투자금을 수령할 때부터 발생하는 계약에 대해서는
  절대적으로 회생 및 파산이 수렴되지 않으며 , 투자자는 투자금에 관하여
  계약 만기 시 원금을 100% 회수할 수 있음을 명시하고 계약하는 조건이다.

2) 원금에 대한 지분율에 대해서는 투자자가 100% 지분율을 갖게 되며
  계약이 진행되어 성공적으로 잔금이 치뤄질 경우 투자자가 보게되는 수익률은
  투자원금 대비 80%를 보장할 것을(4년 거치 기준)
  투자유치자는 인지하고 계약하는 조건이다.


- 가능성 있는 상품으로 사업규모를 천천히 하지만 확실하게 늘려나가보고 싶습니다.

전국에 있는 부동산 데이터베이스 , 협력 부동산 , 세입자 모집망도 준비되어 있습니다.

믿고 투자해주시면 상장사가 되는 그 날까지 열심히 달려보겠습니다. 감사합니다.

P&S 부동산 컨설팅 한재훈

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